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    房开企业:土地成本的税前扣除其实并不难(上)

    土地成本是房地产开发企业的核心成本之一,在税务上对房开企业的影响可谓是举足轻重,正确理解土地成本的税前扣除至关重要。在当前的税收制度下,不同税种对于土地成本的扣除都有不同的规定,尤其是三大核心税种:增值税、土地增值税、企业所得税;所谓贪多嚼不烂,今天小编先给大家介绍一下增值税中的处理:

    一、一般纳税人且适用一般计税方式

    增值税的核心计算思路是“应纳税额=销项税额—进项税额”,土地成本的税前扣除在增值税中的本质为进项税额的抵扣,只是由于土地获取方式的不同,其计算方式也不尽相同:

     以出让方式取得土地

    由于政府出让土地免征增值税,无法开具增值税专用发票,为降低房开企业的税收成本,允许房开企业销售自行开发的房地产项目且适用一般计税方式的,可以在计算销售额时扣除土地的成本,具体为:

    销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+10%)

    当期允许扣除的地价款包括两大部分:

    1、 向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款(包括征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用、土地出让收益)

    对应的扣除凭证:省级以上(含省级)财政部门监(?。┲频牟普本?/span>

    2、 在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用

    对应的扣除凭证:拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料

    特别注意,当期允许扣除的地价款不应包含取得土地时缴纳的契税;主要从以下两个方面分析:

    1、 18号公告和140号文的表述中分析,法规中并未提及契税

    2、 从土地价款的扣除凭证分析,财政票据属于政府非税收入的凭证,而契税属于税收收入,应取得税收完税凭证;财政票据上不会记载契税金额

    因此,取得土地时缴纳的契税,不应作为土地成本在计算销售额时扣除。

    (依据:国家税务总局公告2016年第18号第四条及第六条、财税[2016]140号第七条)

     

     以转让方式取得土地

    转让土地的主体一般为除政府以外的其他单位,营改增后,转让土地使用权属于增值税的应税行为,应开具发票,受让方可凭真实有效的增值税专用发票抵扣进项税额,因此无需在计算销售额时再另行扣除土地价款。

    销售额=全部价款和价外费用÷(1+10%)

    但值得注意的是,以下三种情况,受让方虽无法抵扣进项,但也不能在计算销售额时扣除土地价款:

    1)转让方为个人,无法开具增值税专用发票

    2)转让方为企业,不愿意开具增值税专用发票,只开具了普通发票或收据

    3)营改增前,转让土地使用权不属于增值税应税行为,无法开具增值税专用发票,同时也无法开具省级以上(含省级)财政部门监(?。┲频牟普本?/span>

    (依据:财税[2016]36号附件一第十五条及第二十五条)

     

     以土地投资入股方式取得土地

    营改增后,以土地投资入股的行为,属于视同销售行为,应缴纳增值税;受让方可凭真实有效的增值税专用发票抵扣进项税额,因此无需在计算销售额时再另行扣除土地价款。

    销售额=全部价款和价外费用÷(1+10%)

    营改增前,以土地投资入股行为不属于增值税应税行为,不属于增值税应税行为,无法开具增值税专用发票;而企业以土地投资入股(政府无法直接以土地投资入股企业)也无法开具省级以上(含省级)财政部门监(?。┲频牟普本?,因此受让方在计算销售额时也不能扣除土地成本。

    (依据:财税[2016]36号附件一《附:销售服务、无形资产、不动产注释》第二条)

     

    二、一般纳税人且适用简易方式、小规模纳税人

    土地成本不能在计算销售额时扣除,且土地对应的进项税额不能抵扣。

    (依据:财税[2016]36号附件一第二十七条)

     

    从上述分析可知,房开企业销售自行开发的房地产项目,且适用一般计税方式,土地的成本可以在税前扣除,但必须取得三种真实有效的扣除凭证:

    √ 省级以上(含省级)财政部门监(?。┲频牟普本?/span>

    √ 拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明向个人或其他单位支付拆迁补偿费用真实性的材料

    √ 增值税专用发票

    (未完待续~)

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